接下来，还要等吗
8月底，9月初，政策利好袭来。降首付，降利率，认房不认贷等一系列组合拳打下来，市场沸腾。但是，市场还没有反应多久，这两天降首付的利好，又变得不确定了。先是9月8日，降首付新政正式落地，确定首套不变，二套最低三成。随后在9月11日中，不少银行又表示，二套首付变更为最低要4成。但实际问下来，有不少银行表示，仍然按降首付新政执行，情况如下：|注：最终以银行预审结果为准但也有如中国银行、建设银行、平安银行等表示，近期可能会将二套的三成首付调整成四成。所以其实各银行中，分歧也是很大的。只能说，广州正处于一个政策多变期。那对接下来楼市的影响大吗？当下买房，会不会“吃亏”呢？来分析分析。不管政策有无“回撤”置业窗口期都已打开首先我们要先清楚，为什么政策会在猛踩油门后，再轻点一下刹车？1）降首付的本质，是鼓励买家加杠杆。无论是首套的两成，还是二套的三成，降了首付，就会增加月供。算上利息，其实总体的购房成本，是增加的。如果广州真的回收这部分政策，应该更多是出于谨慎的态度，希望购房者量力而行，避免造成市场焦虑。2）购房者不再期望买房暴富，不追涨杀跌，心态更理智了。主要原因并不在于未来的楼价涨跌，而在于，现有对自住客最为利好的政策支持，基本上已经出尽了。自住客想要买房，原来的限制基本上都已经不存在了。即便是再等，也可能等不来比这更多更好的大政策。3）就算未来解除限购，那跟这部分人群也关系不大了。本身就有名额，影响不大。但那时候各方情绪上来，反而会增加入市的焦虑。4）贷款空间打开，能用和能不能被允许用，是有区别的。而利率将来就算再调整，到了时间，还是可以享受到的。综合以上，可以看出其实当下就已经是一个非常好的置业窗口期。毕竟越往下，越没什么可预期的政策了，就算有也跟你无关。所以在新政出台后这段时间，我们看到不少购房者，都进场了。网签数据，已经说明一切。这是市场用真金白银推出来的结果，具有说服力。瞄定优质板块天河就是楼市风向标当然，虽然现在是比较好的入场时机，但也不能乱买。要知道，此次能吃到政策红利的，其实只有部分核心区域或核心板块。像在广州，天河区就是楼市的第一风向标。以新房为例，新政落地后的近两周，天河各项目的来访数量都很高，人气爆棚。|数据来源：世联行特别是区域流量红盘的珠江花城，在新政出台后，到访数据都位列区域第一，热度可见一斑。除了新房爆火外，二手市场同样也硬气了许多。在新政出台后的这两周，我观察到，各区域二手的挂牌价格出现了不同程度的上涨。|数据来源：贝壳其中天河的涨幅是最高的，平均挂牌均价涨了2k/平。这足以说明，天河业主们的心态变了，也从侧面印证天河价值的坚挺。所以，在这轮政策窗口期中，不少购房者都将子弹瞄准天河。但让人遗憾的是，天河作为价值高地，起步门槛动辄破千万，非一般人不可及。像天河和樾府、保利天瑞、天河源筑等项目，单价要去到8-9万/平，总价更是动辄800-100万，令不少中产阶层望而却步。在这样的背景下，明知天河的价值，却苦无入场的机会，如何破局？其实，还有机会，那就是天河的热门选手——珠江花城。天河难得的置业机遇珠江花城450万买3+1房新政后，就刚好有粉丝在咨询珠江花城。最主要原因就是对价格特别关注。450万起能上车天河，对于大部分家庭而言，算一步到位，这个非常有吸引力。毕竟对比天河的其他项目而言，珠江花城只需450万起就能买3+1房，650万起4+1房。价格友好，为购房者提供了置业天河的难得机遇。此外，粉丝对学位也比较看中，一个是对口的中学，摇号的概率，以及摇不中去读哪里。这位粉丝的孩子今年二年级，有转校需求，对学校是刚需，等不了其他周边的项目。珠江花城，本身社区配建体育东教育集团的均和小学。要知道，体育东教育集团的实力，非常强劲。特别其核心校区体育东路小学，就是老牌名校，更是备受认可的牛校。而体育东教育集团均和小学，会与体育东路小学，共享名师和课程，实力可见一斑。此外，项目今年周边的名校执信中学天河校区，共招生10个班（420人），其中7个班面向面对珠吉街道范围内公立小学招生（预估294人）。而均和小学的学生，第一年摇号天河执信的命中率近9成。|图源 2023年天河区公办初中电脑派位招生方案这很大程度上保障了珠江花城的业主的小孩，从小学到初中，都有机会上广州数一数二的名校。所以在，咨询过后，上周粉丝自己就去看了项目。| 珠江花城地段、配套、产品都很能打活动中首付仅需45万起最关键的是，珠江花城不仅价格友好。地段、配套以及自身品质，都是有安全牌的。论地段，项目位于天河智谷，是近年来天河重点发展的区域。从城市占位看，天河智谷与珠江新城、国际金融城、琶洲、临港经济区组成广州超级十字路口，是广州发展的核心引擎。而且片区内，近年已吸引超3500家高新技术企业进驻，、小鹏汽车等科技龙头企业都选择落子于此。而且未来还将加快千亿级专业园区建设，强产业来带的强人才，是片区楼市最好的支撑。土拍方面，近期板块内拍出吉山仓、世界大观等地块，引来多家房企的争夺。房企的积极进场，也是对接下来片区市场的看好。而且世界大观地块的地价，更是拍到了5万/平，跻身广州楼面价TOP8。可以说，项目未来可能卖到10万+，未来整个片区的预期，都被拉高了。同样能拉高板块预期的，还有吉山仓地块的到来，规划为片区优化吉山新路街、岐山路等部分道路线位。优化后的道路，既拓宽了路面，同时又将道路走向“截弯取直”，将会大大改善珠江花城小区业主的出行环境。此外，项目隔壁的吉山旧改，也有动静，广州城投已经在对接。要知道，吉山旧改，腾笼换鸟，丰富配套，对天河智谷发展具有破局意义，而珠江花城更将饮下头啖汤。| 吉山村实景图论配套，别人是造个项目，这里是造个城。珠江花城本身体量约85万㎡，是天河少有的自成一体超大规模宜居社区。特别是在教育资源方面，项目社区内体育东教育集团均和小学已开学。此外，项目配建的幼儿园，为天河教育局直属，目前也已开学。除了幼儿园、小学给力之外，项目周边还有执信中学天河校区（中学），均和小学的学生可以摇号入学，第一年的摇号概率有9成。优质的教育资源，永远是稀缺品，但珠江花城，拥有这份稀缺。| 均和小学实景图商业配套方面，项目配套约2万㎡星聚社商业街。华润万家、美宜佳、钱大妈、百果园、大参林等品牌商家已开业，麦当劳已签约。吃喝玩乐，一日三餐四季，一家人的美好生活，从此开始。更锦上添花的还有，项目耗重金打造约10万㎡社区园林。园林里，绿树、芳草、红花点缀其中，倾听春夏秋冬的大自然。而且平时闲暇，一家老小，可以相聚一起。大人们漫步阳光大草坪，小孩们打闹撒野，老人们拉拉家常。人与人，人与自然，在园林中和谐共处。|珠江花城 园林实景图论产品，珠江花城更是备受市场的认可。项目用市面上同等面积多一空间的创新产品观，重新定义广州主城的理想生活。以项目的王牌户型88㎡3+1房横厅户型为例。这个户型，足以令二胎家庭都意满而归，毕竟有足足4个房间。这能装下的，不仅是家人们的休憩需求，还有每个人对私密空间的尊重。而且，该户型还做到了四开间朝南，再加上奢阔的大横厅，采光、通风都拉满，居住体验一定很棒。而且整个户型动静分区，尺度感惊人，无论是大横厅还是主卧空间，都非常宽敞。整个户型更是配备2个卫生间，日常洗漱，也不用排队。|建面约88㎡横厅户型餐客厅实拍再看看88㎡3+1房的竖厅户型，同样做到了4个空间。比市面上同等面积的，多一房，就更让生活再多一重可能。而且该户型客厅与两个房间三开间采光，最大化保证采光与通风。该户型还采用了LDK一体化设计，厨房可以安装玻璃推拉门，随时可切换成家庭欢聚厅模式。妈妈做饭，小朋友在客厅玩耍，妈妈也能转身就照顾到。这个户型同样是两卫，对比市面上80+平的面积只能做一卫，堪称秒杀。|建面约88㎡竖厅户型餐客厅实拍除了王牌户型外，项目的119-140㎡户型，也性价比极高。比如119㎡的4+1房竖厅户型，更是拥有5个房间的奢阔空间。可比一般承载更多生活场景，更容易适应家庭结构的变化成长。而且该户型是双阳台设计，还还做到主套，配置独立卫浴、大飘窗，超大衣柜等，生活从容有度。该户型还是三开间朝南，让每一位家庭成员都能感受阳光明媚、窗明几净。当然，珠江花城的户型设计还有很多亮点，囿于篇幅我就不一一展开了，建议大家真的要去现场感受一下。除了项目本身能打外，恰逢金九银十，珠实也有大力度的活动：珠江花城、城投珠江·天河壹品、珠实·西关都荟、品实·云湖花城等红盘，首期1成起。这意味着，珠江花城的上车门槛，低至45万（10%）起！而且项目最近还有近40套精选一口价，优惠相当给力，这也给了大家一个趁低入手，把握天河新红利的机会。其实，政策落地到现在，牌出得差不多了。所以，有了确定的预期，有确定性的项目，看好就下手，时机不等人。
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