雅居乐发布公告，或许是一个新起点
最近到了密集的房企年报季，与去年的分化而行、前年的普天同庆都不同，今年是一片儿的愁云惨雾。这不，去年一直都以最努力的姿态在偿债的雅居乐，3月22日也毫不意外地发布了盈利警告：公告称，预计2022年公司将录得125亿元至135亿元的净亏损，相比2021年同期净利润90.98亿元由盈转亏。雅居乐表示，业绩亏损主要受到房地产行业经营环境不利、外汇波动、按照香港财务报告准则要求计提资产减值增加等因素影响。那么，市场对这个成绩单和雅居乐给出的亏损理由，又是什么反应？毕竟资本最聪明：公告发出当天，雅居乐报1.88港元/股，跌幅约6%。相比行业其他房企由于巨亏引发的股价闪崩，雅居乐这个跌幅算是“超预期”的表现。从市场的反应来看，我们至少可以获得两重信息:其一：这样的跌幅，意味着市场对雅居乐的“预警”早有预期，并没有引发太多的踩踏和恐慌；其二：雅居乐目前并无公开市场违约，且近期获得多笔融资，意味着其目前的经营情况以及背后的投资价值依旧能获得投资人认可。这或许，是一个信号：自助者，天恒助之。稳健经营的房企，市场自然看到其努力。行业利润回归，盈利预警是常态据不完全统计，截至3月22日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，按照预告利润下限计算，总亏损将超过1700亿元。它们中预计最大亏损在100亿及以上的有7家企业，其中蓝光发展预计亏损219亿元，荣盛发展预计最大亏损约250亿元，包括正荣地产、禹洲集团等出险房企2022年预计亏损超百亿。而曾经的行业老大碧桂园，亏损也不可避免。根据其发布的盈利警告显示，预计公司2022年股东应占亏损在55亿元至75亿元之间。这将是碧桂园上市十多年来首次录得年度亏损。碧桂园表示，亏损主要是受到地产市场下行的影响。此外，在34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2022年归股净利润亏损，预告亏损占比50%；39家民营企业中有25家预告去年归股净利润亏损，预告亏损占比超过64%。保利置业此前公告，预计公司2022年度核心净利润将下跌不超过18%。中国金茂则预计2022年度利润将同比下降70%至85%；大悦城，预计亏损27.8亿元到29.8亿元；华侨城A，预计亏损80亿元到110亿元；首开股份预亏10亿元-15亿元。可以看到，在房地产市场下行的当下，利润下滑成为今年房企财报的普遍现象。个中原因其实也非常好总结：1、毛利下滑：是多数房企净利润下滑的重要原因。亿翰智库统计数据显示，2018年以来，典型房企毛利润率和净利润率进入下滑通道，2021年毛利润率、净利润率均值为21.1%、7.3%，分别较上年下滑4.5个、4.6个百分点。万科2021年利润13年来首次大幅度下降，2021年毛利率为21.82%，较2020年下滑7个百分点；华润置地毛利率为26.97%，下滑3.8个百分点。2、应监管要求做资产减值：行业的深度调整还在继续，在市场下行压力下，减值无可避免。克而瑞研究中心指出，整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，驱动了更多房企计提资产减值。2021年房企计提资产减值的情况就非常突出，成为部分企业亏损的主因。3、行业低迷销售不振：房地产行业TOP100全年累计业绩规模同比降低41.6%。多数规模房企深陷负增长困局，近9成百强房企累计业绩同比下滑。销售下滑，为了回笼资金和安全，房企不得不以打折促销等牺牲利润的方式来保证现金流的稳定。而从雅居乐的预警公告来看，其亏损的原因，基本也是以上3点。我一直的观点是，房地产终将回归制造业的利润水平，在利润中枢不断下行的过程中，行业的阵痛不可避免。尤其是去年，在行业行至周期底部尽力自保，牺牲短期的规模和利润来度过行业寒冬，策略求存，也在情理之中。危机是筛子，雅居乐是留下的沙粒虽然利润下滑是行业的普遍现象，但资本市场为何对雅居乐“另眼相看”?3月22日，瑞银发表研究报告指，相信盈警对股价影响有限，主因大部分非国企同业已发布盈利预警，又认为关键的股价驱动因素在于合同销售和现金流，而不是盈利表现。获得国际大行认可的背后，是在偿债这条路上，雅居乐的努力有目共睹。实际上，从2021年下半年地产暴雷潮开始，雅居乐是为数不多的至今在公开市场保持零违约记录的50强民营房企。据不完全统计，截至目前寻求债务展期或者宣布公开市场违约的民营房企，占2021年房地产市场销售规模50强中民营房企总数（33家）的比例约为30%。这样的成果显然来之不易。从去年开始，积极应对到期债务是雅居乐的重中之重。据了解，2022年全年，雅居乐债务净偿还超过200亿人民币，其中境外美元债偿还11亿美元，银团偿还约55.7亿港币。公开信息显示，在偿还上述债券后，雅居乐下一笔到期的美元优先票据时间是2025年1月。在民营房企普遍艰难的2022年，雅居乐不仅能稳住脚跟积极筹措资金偿债，本质上是雅居乐对其自身在公开市场信用的重视。这种拼了老命的偿债劲头，在去年一片儿暴雷房企选择直接躺平之下，显得非常“异类”。但努力没有白费。自去年底房地产融资放开以后，雅居乐凭借良好的信誉提前获得了“优质房企”的待遇：2022年11月金融16条发布以来新增的银行贷款额超30亿人民币。其中，1月在境内成功发行由政府背书的中债增担保12亿人民币中期票据，境外也获得2家银行的新增融资超4亿人民币。此外，公司近期也公告了由中证金及券商通过CDS担保的公募债计划筹资12亿人民币。2023年，留下才能更好的生存经过过去1年半的努力，雅居乐总体减债成果明显，经营性现金流近三年均为正，资产负债率剔除预收后从2019年约72%降至2022年中期约63%，下降9个百分点；净负债率从2019年约83%降至2022年中期约48%，下降35个百分点。境外23、24年均没有美元债到期，最早到期时间为25年1月；境内23年两笔公开债14.5亿人民币4月到期，12亿人民币10月到期，金额不大。减负是为了更好的前行。而更重要的原因，是房地产行业的发展逻辑发生了深刻的变化：清醒的房企知道，规模不再是唯一。它们不再设立宏大的规模目标，而更在意经营的质量。2021年下半年开始，通过聚焦主业、提前处置非核心资产、退出合营项目36个等措施，主动化解风险，并实现资金回笼超200亿人民币，在市场后期快速下行中，有效补充了整体流动性。从雅居乐过去一年应对危机的认知、打法和强大的执行力这一系列的动作来看，就知道“机会从来都是留给有准备的人”，并不是一句空话。进入2023年，雅居乐的销售有非常明显的起色。从销售公告看，雅居乐2023年销售虽然单月同比下跌，但跌幅在收窄。同时预售均价同比有明显提升。行业横向来看，雅居乐的销售表现也明显好于出险房企。据不完全统计，一些出险房企1月份的销售同比跌幅水平较大，2月同比跌幅也未收窄，反而有扩大趋势。而这背后，同样是雅居乐的保交付策略打下的基础。在广州、佛山、北京、上海等24座城市有序推进按时交楼，全年成功交付7.6万套，711万平方米。在即将到来的2023年，雅居乐面对这场翻身仗，同样有充足的子弹。据公告，雅居乐2023年可售货值约1200亿，销售金额预计650亿-700亿，全国有充足的土储约4000万平方米，货值超6000亿人民币，且主要分布在长三角、大湾区及海南等战略区域，平均成本仅约3500人民币/平米。结语回望地产行业这场蔓延了近3年的危机，始于2020年盛夏，盛于2022年，尽管终局尚未到来，也基本步入尾声。黄金时代，已成往事。耐磨的沙粒经过危机的洗礼，最终被时代留下。雅居乐成长于地产莽荒，经过十余年的努力耕耘，也在黄金时代留下浓墨重彩的一笔。在行业低谷时期，它的自救，本身也是一个时代的符号。大多数腾飞于2008年以后的民营房企，对危机预判不足、应对失据，他们的结局早有征兆。但在雅居乐身上，我们看到的是另外一种可能：未必要一条路子走到黑，但面对时代变局，最佳方式是调整姿态，拥抱变量。唯有变化才能应对变化。政策梦回2008，市场天翻地覆。发布盈利预警的房企，有的或许也没那么糟糕。它们穿越黑暗而来，快步向前。而隧道的尽头，已能看见曙光。•END•
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