地方国资也在抛盘离场？
昨天除了成都救市新政之外，我看群里更多人都在讨论济南国资抛盘的事情。因为抛盘的不是普通的投资客，而是地方国资。不仅济南，最近北京和广州也出现了同样的情况，都是国资大举出售，价格还比市场价低几十万，看到这里，市场一下子就炸了。很多人都不明白，1、为什么他们有那么多房子；2、为啥这个时候抛盘？为了防止引起不必要的恐慌，我来给大伙说说吧。地方国资平台之所以有这么多房子，主要有三种途径。1、房企暴雷，地方国资接盘。这几年民营房企暴雷后，扔下了很多烂摊子，这些项目有不少都是地方国资低价接盘的。2、土拍市场“竞配建”。前几年房地产市场火爆的时候，开发商都在大肆扩张，全国疯狂拿地，当时为了控制地价，都会给土地限制最高价格。在土拍达到最高限价后，如果还没分出胜负，那就“竞自持”，还有就是“竞配建”。也就是说开发商你想拿地，就得配建相应的人才房、安置房、或者公园之类的，谁配建最多，谁就可以拿走地块。这次济南国资抛的这些房子，就是2017年土拍开始，每年竞配建累计下来的房源。济南楼市观察有统计过2017年-2022年济南竞配建的安置房共40万㎡。具体看以下图表：（2017年配建安置房项目）（2018年后配建安置房项目）这些房子是由开发商配建的，建好后就划转地方国资平台管理。这其中，济南城发集团承接了大量资产。其实不仅仅济南，前几年，全国大部分一二线城市都通过这种方式拿到了大量房源，成本很少。3、地方国资大量收购商品房。这类情况去年其实我有观察到，像温州，苏州，青岛都出现了地方国资出场接盘的现象，收回来的房子一般是用作保障房用途，既消化了地方的商品房库存，又可以完成保障房指标。目前地方国资手里的房源大部分都是上面三种合法途径得来的，其中第二种的数量是比较庞大的。不过当年很多地方竞配建的都是以安置房为主，由地方国资管理和运营。像济南这40万平的房源，之前就公开说明了用做租赁用途，甚至当时还成立了“城发成家”租赁运营品牌，要是运营的好的话，也许还能成为地方收入的一大现金奶牛。只可惜人算不如天算， 租赁 市 场的生意哪有想象中那么好做。首先是济南作为中等二线省会城市，人口不到1000万，新兴产业相对落后，对外地人口的虹吸力度有限，说白了租赁需求就不强。另外中国大部分城市的租售比就不高，像济南，两三百万的房子，租出去就两千多，回报率仅有1%-2%，还不如普通理财。在这种前提下，地方国资拿着这些房子长期的收益率搞不好连运营成本都覆盖不了，还不如直接卖掉套现。地方国资也是公司，也是要看账的，更更更关键的是今年地方收入的确不大景气，需要开源，这里我就不深入说下去了。从以上角度出发，地方国资抛盘其实也是形势所迫，现实无奈之举。不过我看到很多人阴谋论了，说是地方国资在房地产税之前脱手，哪怕真的开征房地产税，这些房源都是安置房性质，房地产税也收不到他们头上。另外有人担心大量的低价房源推出市场，会形成冲击，其实也不太会。因为这批房源本来建的时候就是以保障房的标准去建的，品质户型等原本就不大好，所以价格低是肯定的。也许会对老破小，小户型有一定冲击吧，但是完全不影响改善市场。地方国资抛盘这件事吧，很多人不去分析背后的原因，大部分人估计一看到标题就已经炸了。所以对市场来说，又是一次信心打击，直接把这段时间的救市利好一巴掌给打晕了。现在政策力度如果还不够大的话，是没法集中对抗目前市面上的看空情绪的，有一点风吹草动，市场就像惊弓之鸟一样，惊慌失措。昨天成都出政策，力度还是相对保守的，我们业内人士都知道，现在哪怕没名额，只要你想买限购区，那也是易如反掌的事情。所以继续保持限购的意义在哪里呢？还不如一次全脱了更能振奋市场。要是政策不够集中，不够猛烈的话 ，总会被一些冷不伶仃的利空击破。现在政策还是不够猛，过去的那些救市政策的边际效应已经越来越微弱，继续这种救市模式，市场很难扭转局势。有网友用冲马桶来形容还挺贴切的，为了节约用水，大便后不按马桶冲水，改用杯子接水冲，一杯不行，再接一杯，最后用了比马桶还多的水，但是还是没冲干净。其实救市的预期已经达成共识了，但是救市的力度却始终不如市场所愿，还是慢了些。这一波刺激过完金九银十估计又淡了，只能期待下一波大刺激了。每周五晚上7点半，樱桃会针对微信用户，做一场专场的闭门直播课，有不同主题，跟粉丝做答疑。想要听周五晚闭门直播课的，记得一定要加上微信会收到一周一次的推送。另外，关于如何选择户型，团队给大家整理了一份‘如何选户型’的资料，新粉可以添加下面这个微信，系统会自动送给大家的，老粉回复‘户型’两个字，小助理会发给大家的；我的个人一些观点，会发到下面这个个人微信号上，可以关注一下。各位老铁们，在快餐式的短视频红利降维打击下，我这个深度类的公众号已经极其稀缺了。所以一定记得星标，点【再看】。不然你收不到推送，我们也没动力更了。
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